Di Enrico Pellegrini:

Una strada non è mai soltanto una strada.

Soprattutto quando quella strada attraversa un territorio fragile, stratificato, riconoscibile, nel quale la campagna non è un vuoto da riempire ma un paesaggio storico, agricolo e identitario.

È da questa considerazione, prima ancora che da una valutazione giuridica, che bisognerebbe partire per ragionare sulla circonvallazione prevista dal nuovo PUG di Martina Franca.

Il tema non può essere liquidato con una formula semplice <<serve al traffico, quindi si fa.>>

In urbanistica le infrastrutture pubbliche sono importanti, ma non vivono in una zona franca. Una strada può migliorare la mobilità, ma può anche produrre nuovi margini urbani, frammentare la campagna, generare aree intercluse, aumentare il valore trasformativo dei suoli e aprire, nel tempo, nuove pressioni edificatorie.

È proprio qui che il PUG martinese incontra il suo banco di prova più delicato, il rapporto tra nuova viabilità e PPTR, cioè il Piano Paesaggistico Territoriale Regionale della Puglia.

Questa riflessione si colloca nel solco di un lavoro di approfondimento che La Toga sta conducendo da mesi sul PUG di Martina Franca. Il 15 novembre 2025, nell’articolo “PUG Martina Franca – Numerosi ricorsi scuotono il Piano della Città”, avevamo già segnalato il contenzioso promosso dinanzi al TAR Lecce e, soprattutto, il nodo del metodo; partecipazione, osservazioni, pregressi urbanistici, standard, invarianti e architettura interna del procedimento. In quella sede emergeva un profilo particolarmente sensibile, il cumulo e la sovrapposizione, in capo al medesimo dirigente comunale, di funzioni di progettazione del Piano, responsabilità procedimentale, coordinamento dell’Ufficio di Piano, istruttoria delle osservazioni, proposta delle controdeduzioni e rilascio dei pareri tecnici. Non una questione (ovviamente) personale, ma un tema istituzionale, quando chi disegna il Piano finisce anche per valutarne le contestazioni, la partecipazione rischia di trasformarsi in una verifica interna delle scelte già compiute. Link: https://www.latoga.it/2025/11/15/pug-martina-franca-numerosi-ricorsi-scuotono-il-piano-della-citta/

Il 7 marzo 2026, con l’approfondimento “PUG di Martina Franca – La VAS regionale ridimensiona l’ambito di Pozzo Tre Pile”, abbiamo poi evidenziato come la Valutazione Ambientale Strategica non si fosse limitata a formulare prescrizioni di cornice, ma avesse inciso su uno degli ambiti simbolicamente più ambiziosi del Piano, il CU6.2 “Pozzo Tre Pile”, letto nel dibattito urbanistico cittadino anche come possibile spazio di relazione tra pianificazione territoriale e prospettive di sviluppo produttivo legate a “Martina Artemoda”. La richiesta regionale di riclassificare quell’ambito da contesto urbano a contesto rurale, in ragione delle peculiarità ambientali e della presenza di habitat, ha di fatto svuotato — se non cancellato sul piano urbanistico — uno dei possibili “fiori all’occhiello” del PUG. La circonvallazione si aggiunge oggi a quel quadro, non come dettaglio viabilistico, ma come ulteriore banco di prova della tenuta urbanistica, ambientale e paesaggistica del Piano. Link: https://www.latoga.it/2026/03/07/pug-di-martina-franca-la-vas-regionale-ridimensiona-lambito-di-pozzo-tre-pile/

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La Corte Costituzionale, con la sentenza n.192 del 2022, ha ribadito un principio che dovrebbe ormai appartenere all’alfabeto minimo di ogni pianificazione urbanistica, ossia le prescrizioni del piano paesaggistico prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali.

E qui vi è un dato che, per Martina Franca, assume un valore quasi simbolico.

Vuole il caso, ma forse non è soltanto un caso, che quella pronuncia della Consulta sia maturata proprio da una vicenda riguardante il territorio martinese; un intervento edilizio in area tipizzata dal PRG come zona F1, “Zona agricola Valle d’Itria e zona agricola speciale”, all’interno del contesto della Murgia dei Trulli, patrimonio UNESCO, e comunque sottoposto a un fitto sistema di vincoli paesaggistici.

Non si trattava, quindi, di un territorio qualunque. Si trattava di Martina Franca, della sua campagna, della sua Valle d’Itria, di quel paesaggio straordinario che da decenni richiama l’attenzione non solo degli studiosi e dei tecnici, ma anche (come in questo caso) delle istituzioni giudiziarie chiamate a misurare, in concreto, il limite tra trasformazione edilizia, potere comunale e tutela paesaggistica.

La vicenda giunta dinanzi alla Corte costituzionale nasceva dalla contestazione che il Ministero dei Beni Culturali aveva sollevato  proprio nei confronti del comune di Martina Franca in ordine ad una autorizzazione paesaggistica positiva rilasciata su un intervento edilizio di restauro e risanamento, con ampliamento volumetrico ai sensi del cosiddetto “Piano casa pugliese” , relativo a un compendio immobiliare situato in zona F1, “Zona agricola Valle d’Itria e zona agricola speciale”, ricadente in un’area del territorio martinese nel contesto della Murgia dei Trulli, patrimonio UNESCO e sottoposta a numerosi vincoli paesaggistici.

Il punto decisivo, tuttavia, non riguardava la valutazione paesaggistica del singolo intervento. Il nodo vero era un altro, stabilire se una disciplina regionale di favore, rimessa anche all’attuazione comunale, potesse consentire interventi edilizi in aree vincolate senza imporre espressamente il rispetto delle specifiche prescrizioni del PPTR.

La risposta della Corte costituzionale è stata netta: <<NO>>. Il Piano paesaggistico non può essere trattato come una cornice generica, né può essere reso recessivo da discipline edilizie o urbanistiche di favore. Le prescrizioni specifiche del PPTR restano cogenti e prevalenti.

Il fondamento è l’art.145, comma 3, del Codice dei beni culturali e del paesaggio. La pianificazione paesaggistica non è un parere ornamentale, non è una cornice estetica, non è un capitolo accessorio del PUG. È una disciplina sovraordinata, cogente, destinata a prevalere sugli atti di pianificazione territoriale e urbanistica quando questi incidano sui medesimi valori tutelati.

Detto in termini semplici, non è il PPTR che deve adattarsi al PUG; è il PUG che deve conformarsi al PPTR.

Questo principio vale anche quando l’opera programmata è pubblica. Anzi, proprio perché l’opera pubblica incide stabilmente sul territorio, modifica assetti, crea nuovi margini, produce nuove accessibilità e può generare ulteriori trasformazioni, la verifica di compatibilità paesaggistica deve essere ancora più rigorosa.

Nessuno mette in discussione, in astratto, l’esigenza di migliorare la viabilità di Martina Franca. Una città può avere bisogno di alleggerire il traffico, razionalizzare i flussi, ridurre l’attraversamento del centro urbano. Ma il punto è un altro, molto più serio; una nuova circonvallazione può essere prevista senza una dimostrazione puntuale della sua compatibilità con il paesaggio tutelato?

Può una infrastruttura di tale impatto essere disegnata sul territorio martinese senza verificare, tratto per tratto, il rapporto con boschi, aree di rispetto, paesaggi rurali, muretti a secco, trulli, percorsi storici, visuali e struttura profonda della campagna abitata?

Può il PUG limitarsi a rappresentare una nuova strada come scelta funzionale alla mobilità, se quella strada rischia di incidere sul rapporto, delicatissimo, tra città e Valle d’Itria?

A mio avviso, la risposta è no.

Non basta richiamare genericamente gli obiettivi del PUG. Non basta dire che la strada sarà “mitigata”. Non basta (in linea teorica) prevedere filari alberati, fasce verdi o soluzioni di arredo paesaggistico.

La domanda vera è precedente, ossia quella strada, in quel punto, con quel tracciato, può davvero stare dentro la disciplina del PPTR?

Anche la giurisprudenza amministrativa più recente invita a evitare due errori opposti.

Il primo errore è usare il paesaggio come divieto assoluto e indistinto.

Il secondo è usare l’interesse urbanistico come passe-partout per superare tutto.

Il TAR Puglia Bari, con la sentenza n.514 del 2025, ha richiamato un principio molto utile; quando si discute di compatibilità paesaggistica, occorre un confronto analitico tra l’opera proposta e la specifica misura prescrittiva ritenuta ostativa. Non bastano formule generiche, non bastano richiami astratti, non basta invocare un indefinito principio di prudenza.

Questo criterio, se applicato alla circonvallazione del PUG, conduce a una domanda inevitabile, esiste una verifica puntuale, tratto per tratto, tra la nuova viabilità e le prescrizioni del PPTR?

Perché se tale verifica manca, o se resta sul piano delle affermazioni generali, la previsione viaria diventa vulnerabile.

La circonvallazione come possibile nuova linea di espansione urbana

Il problema della circonvallazione non è solo paesaggistico in senso stretto. È anche urbanistico.

Una circonvallazione non produce soltanto traffico. Produce accessibilità. E l’accessibilità, in urbanistica, è spesso il primo fattore di trasformazione dei suoli.

Una strada di nuova previsione può diventare, nel giro di pochi anni, il nuovo bordo della città. Può generare aspettative edificatorie. Può trasformare aree agricole in aree “quasi urbane”. Può rendere appetibili terreni che prima erano marginali. Può legittimare, domani, nuove richieste di completamento, servizi, parcheggi, strutture ricettive, attività commerciali o nuove funzioni periurbane.

E allora la domanda diventa ancora più seria; la circonvallazione del PUG serve soltanto a far scorrere meglio il traffico, oppure disegna già una futura città più larga?

Se la risposta fosse la seconda, il tema non sarebbe più soltanto viabilistico. Sarebbe un tema di consumo di suolo, di equilibrio tra città e campagna, di tutela della Valle d’Itria e di coerenza con il PPTR.

Boschi e aree di rispetto, il nodo più sensibile

Tra i profili che, a mio giudizio, meritano la massima attenzione vi è il rapporto tra la nuova viabilità e le componenti botanico-vegetazionali.

Nel territorio martinese, i boschi effettivamente esistenti e le relative aree di rispetto non sono semplici macchie verdi sulle tavole di piano. Sono elementi strutturali del paesaggio.

Se il tracciato della nuova viabilità dovesse lambire, attraversare o interferire con aree boscate o con le rispettive fasce di tutela, la questione diverrebbe estremamente delicata. In questi casi non basta affermare che l’infrastruttura ha interesse pubblico. Occorre dimostrare la sua ammissibilità rispetto alla disciplina paesaggistica.

L’opera pubblica non diventa automaticamente compatibile solo perché pubblica.

Una strada che incide su un’area di rispetto boschiva può alterare continuità ecologiche, margini vegetazionali, permeabilità dei suoli, equilibrio idrogeologico, visuali, silenzio rurale e qualità complessiva del paesaggio.

In altre parole, può incidere proprio sui valori che il PPTR intende preservare.

Paesaggi rurali, non basta chiamarli fasce

Altro tema cruciale riguarda i paesaggi rurali.

La campagna martinese non è una campagna anonima. È un paesaggio costruito nei secoli, muretti a secco, trulli, casedde, lamie, masserie, percorsi poderali, terrazzamenti, alberature, seminativi, pascoli, uliveti, frammenti boschivi, piccole architetture agricole.

In questo contesto, la viabilità non può essere disegnata come se attraversasse un territorio neutro.

Una strada può “tagliare” il paesaggio anche quando non demolisce un trullo o non abbatte un muretto. Lo taglia quando interrompe relazioni, quando produce barriere, quando trasforma un margine rurale in retrostrada, quando crea reliquati, quando sposta il confine percepito della città.

Per questo, nelle aree di campagna abitata e nei paesaggi rurali della Valle d’Itria, la domanda tecnica dovrebbe essere una sola, <<il tracciato asseconda la struttura del territorio o la forza?>>

Se la forza, siamo in presenza di un problema evidente.

San Paolo, località rurale di Martina Franca: frange urbane e rischio saturazione

Vi è poi un tema più ampio, che riguarda le aree periurbane e le frazioni.

Penso, in particolare, a contesti come San Paolo, località rurale del territorio martinese, e ad altri ambiti di frangia nei quali il confine tra urbano e rurale è già delicato. In questi luoghi ogni nuova infrastruttura può diventare un moltiplicatore di trasformazioni.

Se la strada diventa il presupposto per saturare gli spazi aperti, consolidare nuove funzioni urbane, frammentare la campagna abitata o indebolire i caratteri rurali residui, allora il problema non è più soltanto la singola carreggiata. Il problema è il modello di piano.

Un PUG moderno dovrebbe rafforzare i limiti tra città e campagna, non renderli più ambigui. Dovrebbe ridurre la dispersione, non costruire le condizioni per nuove espansioni indirette. Dovrebbe proteggere le parti agricole integre, non trasformarle in aree di attesa.

La circonvallazione, da questo punto di vista, può essere una infrastruttura utile oppure una linea di innesco. Dipende da come è stata pensata, dove passa e quali effetti urbanistici produce.

La green belt non può essere una foglia di fico

Un’altra questione riguarda le misure di mitigazione.

Negli ultimi anni la pianificazione urbanistica ha imparato a usare parole suggestive; cintura verde, green belt, corridoio ecologico, mitigazione, compensazione ambientale.

Sono concetti importanti, ma solo se vengono usati seriamente.

Una green belt non può essere una fascia alberata posta a margine di una strada impattante. Non può essere il <<trucco verde>> con cui si rende presentabile una scelta già presa.

Non può ridurre il paesaggio a decorazione dell’asfalto.

Se il tracciato è sbagliato, la mitigazione non lo rende giusto.

La vera cintura verde è un limite, non un abbellimento. Serve a contenere l’espansione urbana, a proteggere il paesaggio rurale, a rafforzare la continuità ecologica, non a giustificare nuove infrastrutture che aprono ulteriori fronti di trasformazione.

Anche su questo punto il PUG dovrebbe essere valutato con grande rigore.

Attenzione alle invarianti create dal piano stesso

C’è poi un profilo più tecnico, ma molto rilevante.

Nel linguaggio urbanistico le “invarianti strutturali” dovrebbero individuare elementi durevoli, riconoscibili e identitari del territorio, elementi da assumere come base della pianificazione, non da creare artificialmente per giustificare nuove trasformazioni.

Per questo sarebbe assai discutibile considerare una nuova viabilità di progetto come se fosse già un’invariante del territorio.

Un conto è riconoscere una strada storica, un tracciato consolidato, una matrice territoriale esistente. Altro conto è disegnare una nuova infrastruttura e poi attribuirle una forza strutturale tale da farla apparire quasi intangibile.

La pianificazione non può costruire il problema e poi dichiararlo risolto.

Le domande che un’autorità paesaggistica dovrebbe porsi

Davanti a questo quadro, una domanda sorge spontanea, <<chissà cosa ne penserebbe l’autorità statale preposta alla tutela del paesaggio?>>

La domanda non è polemica. È istituzionale.

Se un PUG prevede una nuova circonvallazione che incide su territori rurali, margini urbani, boschi, aree di rispetto, componenti identitarie e sistemi della Valle d’Itria, è naturale chiedersi quale valutazione possa essere data in sede paesaggistica.

Una autorità chiamata a tutelare il paesaggio dovrebbe interrogarsi almeno su alcuni punti:

(a) la viabilità è davvero necessaria in quel tracciato?

(b) Sono state studiate alternative meno invasive?

(c) Il tracciato rispetta la trama rurale esistente?

(d) I boschi e le aree di rispetto sono trattati come limiti effettivi o come ostacoli da superare?

(e) I muretti a secco, i trulli, le visuali e i percorsi storici sono parte del progetto o semplici elementi da “mitigare”?

(f) La strada crea nuove aree di risulta?

(g) Produce nuova pressione edificatoria?

(h) Sposta in avanti il confine della città?

(i) È compatibile con le prescrizioni specifiche del PPTR o si limita a richiamare obiettivi generali?

Sono domande normali. Anzi, sono domande necessarie.

Una strada può essere utile ma non per questo legittima

Sia chiaro, non si tratta di opporsi ideologicamente alle opere pubbliche.

Martina Franca ha problemi reali di traffico, accessibilità e mobilità. Nessuno può negarlo.

Ma proprio perché i problemi sono reali, le soluzioni devono essere all’altezza. Non basta disegnare una strada. Bisogna dimostrare che quella strada sia necessaria, proporzionata, alternativa a soluzioni meno impattanti, coerente con il PPTR, rispettosa della morfologia rurale e compatibile con la funzione paesaggistica del territorio.

Una infrastruttura pubblica può essere utile. Ma se è localizzata male, può diventare una ferita permanente.

Il Pug davanti ad un ulteriore banco di prova

La questione, alla fine, è questa, il PUG che idea di Martina Franca propone?

Una città che si ricuce al suo paesaggio o una città che si allarga nella campagna?

Una città che riconosce la Valle d’Itria come limite qualitativo o una città che la considera una riserva di suolo?

Una pianificazione che assume il PPTR come regola o una pianificazione che lo tratta come un ostacolo da interpretare elasticamente?

La circonvallazione è un simbolo importante in questo ragionamento.

Può essere pensata come infrastruttura misurata, necessaria, compatibile, attentamente calibrata sul paesaggio. Oppure può diventare una cesura: una linea che separa, frammenta e prepara nuove trasformazioni.

La differenza è sostanziale.

La Corte Costituzionale ha detto una cosa semplice e molto forte, le prescrizioni del PPTR prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali.

Applicando questo principio alla circonvallazione del PUG di Martina Franca, la conclusione è inevitabile, la nuova viabilità non può essere raccontata solo come soluzione al traffico. Deve superare una prova paesaggistica seria.

E finché questa prova non sarà data in modo chiaro, puntuale e convincente, ogni entusiasmo appare prematuro.

Questa riflessione sulla circonvallazione non cancella le criticità già affrontate da La Toga; le somma e, per certi versi, le rende più visibili. Prima, nell’articolo del 15 novembre 2025 “PUG Martina Franca – Numerosi ricorsi scuotono il Piano della Città”, era emersa la questione del procedimento: osservazioni partecipative trattate spesso come ostacoli da respingere, pregressi urbanistici non sempre adeguatamente valorizzati, standard e invarianti calati su proprietà private e, soprattutto, il tema del cumulo funzionale. Il medesimo centro tecnico-amministrativo è stato descritto, nei ricorsi, come luogo di formazione delle scelte, di istruttoria delle osservazioni, di proposta delle risposte e di validazione tecnica degli atti. È qui che il PUG mostra il suo primo punto critico, non solo cosa decide, ma come arriva a decidere. Link: https://www.latoga.it/2025/11/15/pug-martina-franca-numerosi-ricorsi-scuotono-il-piano-della-citta/

Poi, nell’approfondimento del 7 marzo 2026 “PUG di Martina Franca – La VAS regionale ridimensiona l’ambito di Pozzo Tre Pile”, è venuto in evidenza il secondo livello della criticità, la sostenibilità ambientale. La VAS, imponendo la riclassificazione dell’ambito Pozzo Tre Pile da contesto urbano a contesto rurale, non ha operato un semplice aggiustamento cartografico. Ha colpito il cuore di una possibile narrazione di sviluppo del Piano, quella legata alla prospettiva di uno spazio produttivo e logistico funzionale al tema di “Martina Artemoda”. In termini giornalistici, uno dei potenziali fiori all’occhiello del PUG è stato riportato alla sua natura ambientale e rurale. In termini tecnici, la verifica ambientale ha ricordato che lo sviluppo non può essere disegnato dove la matrice ecologica e paesaggistica impone una diversa disciplina. Link: https://www.latoga.it/2026/03/07/pug-di-martina-franca-la-vas-regionale-ridimensiona-lambito-di-pozzo-tre-pile/

Ora la circonvallazione porta la discussione su un ulteriore livello, forse il più immediatamente percepibile dai cittadini, il paesaggio. Procedimento, ambiente e paesaggio non sono capitoli separati, ma tre facce della stessa domanda pubblica, il PUG è stato formato con adeguata separazione delle funzioni? Ha davvero misurato la sostenibilità delle proprie scelte? Ha rispettato, fino in fondo, il limite imposto dal PPTR alla trasformazione del territorio? La nuova viabilità concentra questi interrogativi in una sola immagine: una strada che può alleggerire il traffico, ma può anche ridisegnare margini urbani, generare nuove pressioni edificatorie, incidere sulle trame rurali e mettere alla prova il rapporto fragile tra Martina Franca e la Valle d’Itria.

Perché il paesaggio non è un ostacolo allo sviluppo.

È il criterio che distingue lo sviluppo dalla trasformazione cieca.

E a Martina Franca questo criterio conta più che altrove.

L'articolo La circonvallazione che può mettere in crisi il Pug di Martina Franca proviene da Latoga.it.

Di Enrico Pellegrini:
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C’è un equivoco che, negli ultimi anni, si è insinuato nel diritto amministrativo della tutela paesaggistica. Un equivoco sottile, ma non privo di conseguenze.
Si tende a discutere dell’applicabilità dell’art. 17-bis della legge n. 241/1990 come se la questione si esaurisse nella sorte del silenzio della Soprintendenza e nella sua eventuale equiparazione ad un assenso. Eppure, a ben vedere, il punto davvero decisivo si colloca altrove.
È vero che una parte della giurisprudenza più recente ha riconosciuto, almeno in via teorica, l’estensione del meccanismo del silenzio-assenso nei rapporti tra amministrazioni anche ai procedimenti paesaggistici.
Il Consiglio di Stato, sez. IV, 2 ottobre 2023, n.8610, ha valorizzato la natura pluristrutturata del procedimento, qualificando il parere della Soprintendenza come segmento co-decisorio. In questa prospettiva, il silenzio può incidere nei rapporti tra amministrazioni pubbliche. Nella stessa direzione si muove Consiglio di Stato, sez. IV, 17 novembre 2025, n. 8981, che riconosce rilievo al silenzio maturato nell’ambito della conferenza di servizi, con effetti che si riverberano sul procedimento.
Anche la giurisprudenza di primo grado ha mostrato aperture analoghe, ritenendo che il meccanismo del silenzio-assenso possa operare con riferimento al parere paesaggistico.
Il quadro, dunque, non è immobile, ma fermarsi qui significa non cogliere il punto. Le stesse pronunce che ammettono l’operatività del silenzio nei rapporti tra amministrazioni introducono, però, un limite che non può essere deluso. Il silenzio non ha natura di provvedimento finale e non si traduce in un’autorizzazione paesaggistica, né può sostituirla.
Non diventa, per ciò solo, titolo abilitativo. Resta confinato nel circuito interno tra amministrazioni, dove può incidere sugli equilibri procedimentali, ma non oltrepassa la soglia dell’atto finale.

In questa prospettiva, assume rilievo anche il comma 4 dell’art. 17-bis, che esclude l’operatività del silenzio nei casi in cui il diritto dell’Unione europea richieda l’adozione di provvedimenti espressi. In materia paesaggistica, la necessità di unavalutazione motivata e verificabile costituisce un tratto strutturale del procedimento, difficilmente compatibile con meccanismi di formazione tacita del consenso. Ed è proprio questa soglia che assume rilievo decisivo.
Il problema non nasce quando il silenzio viene valorizzato nei rapporti tra amministrazioni. Il problema nasce quando, in assenza di un parere espresso, non si rinviene neppure una autonoma autorizzazione paesaggistica.
In queste ipotesi, il silenzio non si limita a incidere sul procedimento. Finisce per occupare lo spazio proprio dell’atto. Si passa così, quasi senza accorgersene, da una semplificazione del procedimento ad una sostituzione sostanziale.
Un punto fermo è d’obbligo.
L’autorizzazione paesaggistica costituisce un presupposto del titolo edilizio.
Non è assorbita dal permesso di costruire.
Non è incorporata in esso.
Non è surrogabile attraverso il solo decorso del tempo.
Il titolo edilizio, in assenza di tale presupposto, resta esposto ad un vizio che incide sulla sua stessa legittimità. Anche le decisioni più aperte non giungono mai ad affermare che l’autorizzazione paesaggistica possa formarsi per “silentium”, continuano a distinguere tra effetti interni del silenzio e necessità di un provvedimento finale. Il silenzio può incidere sul parere, ma non si “trasforma” in autorizzazione.
La distinzione, apparentemente sottile, è in realtà decisiva.
L’autorizzazione paesaggistica si configura come un provvedimento autonomo e logicamente anteriore rispetto al titolo edilizio, in quanto espressione di una valutazione distinta ma necessariamente coordinata, rispetto a quella urbanistico edilizia. Tra i due ambiti si instaura un rapporto di stretta interdipendenza, nel quale il giudizio paesaggistico costituisce presupposto indefettibile per la successiva verifica della conformità urbanistica dell’intervento, insistendo entrambi sul medesimo oggetto. Ne deriva che il procedimento edilizio non può essere utilmente definito in senso favorevole in mancanza del previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, la quale deve intervenire in via anticipata e condizionante rispetto al titolo abilitativo edilizio (Cons. Stato, sez. IV, 9 febbraio 2016, n. 521; Cons. Stato, sez. IV, 27 novembre 2010, n. 8260; Cons. Stato, sez. IV, 11 aprile 2023, n. 3638).

IL PESO DELLA TUTELA PAESAGGISTICA
Sul fondo, resta un elemento che dottrina, normativa e giurisprudenza non hanno mai realmente messo in discussione. La tutela del paesaggio non attiene a un interesse amministrativo qualsiasi, ma a un valore espressamente protetto a livello costituzionale dall’art. 9 della Costituzione. Proprio per questo, il procedimento paesaggistico non può essere ridotto a una sequenza meramente formale né svuotato dei suoi passaggi essenziali. La tutela del paesaggio non è una fase procedimentale qualsiasi. Richiede una valutazione, richiede una motivazione e richiede un atto.
Non un silenzio.
Il dibattito sull’art. 17-bis è destinato a rimanere aperto, ma una cosa è già ben delineata.
Il silenzio può incidere sul segmento endoprocedimentale del parere; resta invece controverso, e tutt’altro che secondario, il modo in cui tale effetto si coordina con la necessità di un provvedimento finale espresso e con il rapporto di presupposizione tra autorizzazione paesaggistica e titolo edilizio.
E a quel punto, più che di semplificazione, si dovrebbe parlare di qualcosa di diverso.

L'articolo Silenzio-assenso e paesaggio, il rischio (silenzioso) di sostituire l’autorizzazione proviene da Latoga.it.

di Enrico Pellegrini

C’era una volta il PRG

Prima ancora che diventi la nuova “costituzione urbanistica” di Martina Franca, il Piano Urbanistico Generale è già finito sul banco degli imputati. L’“approvando” PUG, ancora sospeso tra l’adozione e il vaglio delle osservazioni, è investito da sedici ricorsi al TAR Puglia, tutti firmati dagli avvocati Enrico Pellegrini e Tommaso Millefiori, che ne contestano le fondamenta di legittimità e il modo in cui il Comune ha ascoltato (o non ha ascoltato) cittadini e imprese. Per capire come si possa arrivare a mettere sotto processo un piano prima ancora che entri in vigore, bisogna però tornare indietro di quarant’anni, a quando lo strumento di governo del territorio si chiamava ancora Piano Regolatore Generale.

1984, Martina Franca, una città che cresce “per zone”

Il PRG approvato nel 1984 aveva una struttura tipica della pianificazione di quegli anni dove la città veniva divisa in “zone” omogenee, ciascuna con la propria funzione prevalente e i relativi indici.

Zone di espansione residenziale (E1, E2, E3, E4), spesso collegate all’obbligo di piani particolareggiati;

Zone agricole o agricolo–residenziali (F2-2), in realtà già all’epoca interessate da dinamiche insediative;

Zone destinate a servizi e standard (S, H1, P): verde pubblico, attrezzature collettive – scuole, verde pubblico e parcheggi;

Zone produttive e industriali (L), a ridosso delle principali direttrici infrastrutturali.

L’attuazione del PRG veniva impostata su comparti edificatori per i quali l’Amministrazione comunale aveva redatto una serie di Piani Particolareggiati, ossia aree di completamento, comparti di espansione residenziale urbani e periurbani (tra cui, ad esempio, le zone note come C/3, C/4, C/5, C/6, C/7, C/9 “Pergolo”, “Giuliani” e “San Paolo”). In questi ambiti, almeno sulla carta, avrebbero dovuto trovare attuazione le previsioni edificatorie del piano generale in un equilibrio di realizzazione delle zone residenziali private con l’attuazione da parte del comune e delle aree a standard.

Per molti proprietari, imprese e operatori economici, quel PRG è stato per anni il parametro di riferimento:

• per programmare interventi residenziali e produttivi;
• per sopportare un carico fiscale fondato sulla qualificazione “edificabile” di terreni talvolta mai realmente pianificati in dettaglio;
• per inserire nelle proprie strategie anche l’eventuale “riscatto” di aree a standard, al termine del periodo decennale dei vincoli espropriativi.

L’arrivo della L.R. 20/2001 e l’idea di PUG

Nel frattempo, però, il contesto normativo cambia. Con la Legge Regionale Puglia n.20/2001 il legislatore regionale introduce un modello diverso di governo del territorio, lo strumento cardine non è più il PRG, ma il Piano Urbanistico Generale (PUG). Al centro vengono posti il tema della partecipazione pubblica, il ruolo delle osservazioni ex art.11, il riferimento ai principi della L.241/1990 sul giusto procedimento.

La logica è chiara; superare i piani meramente “espansivi” e zonizzati, orientando la pianificazione verso la riqualificazione dei tessuti esistenti; il contenimento del consumo di suolo; l’integrazione con i piani settoriali (paesaggio, rete ecologica, piano delle infrastrutture, attività estrattive, ecc…) e soprattutto la costruzione di un contraddittorio strutturato con i soggetti incisi dalle scelte di piano.

Per anni, però, a Martina Franca, come in molti altri Comuni pugliesi, il PRG del 1984 continua a vivere di varianti puntuali, accordi di programma, piani attuativi selettivi, delibere commissariali, reiterazioni di vincoli a standard approvate in sede regionale.

Nascono così; accordi di programma per insediamenti turistico–ricettivi in variante al PRG; provvedimenti di Commissari ad acta chiamati a ritipizzare aree colpite da vincoli scaduti; varianti generali alle NTA approvate dalla Regione, con reiterazione delle destinazioni a servizi (standard) su molte aree già “scadute” dal punto di vista espropriativo.

Il risultato è un quadro stratificato; un PRG nato negli anni ’80, ma continuamente ritoccato, dove aspettative edificatorie, vincoli a servizi, accordi convenzionali e giudicati amministrativi convivono in modo non sempre lineare.

L’avvio del percorso verso il PUG

Su questo sfondo, le Amministrazioni comunali succedutesi decidono di compiere il passo che la normativa regionale sollecita da tempo, abbandonare il vecchio PRG e dotarsi di un PUG coerente con la L.R. 20/2001, con il Piano Paesaggistico Territoriale Regionale (PPTR) nonché con il Piano Territoriale di coordinamento della Provincia di Taranto.

Il percorso – come emerge dagli atti oggi oggetto di ricorso – passa attraverso alcune tappe significative:

• avvio del procedimento e definizione del Documento Programmatico Preliminare (DPP), con il coinvolgimento di uffici interni e strutture esterne;
• ricorso, in una prima fase, a un incarico esterno di progettazione mediante procedura ad evidenza pubblica di rango europeo;
• a seguito di tale gara di evidenza europea, in data 18.09.2017 è stato stipulato il contratto d’appalto per la redazione del P.U.G. con un Raggruppamento Temporaneo di professionisti;
• tale contratto è stato risolto per inadempimento;
• successiva risoluzione del relativo contratto e scelta di internalizzare la redazione del PUG, affidandola al dirigente del settore competente e all’Ufficio di Piano interno;
• redazione del PUG mediante elaborazione degli elaborati strutturali (PUG_S) e programmatici (PUG_P), con definizione di (a) nuovi contesti urbani e rurali (CU, CR), (b) tessuti di completamento e di trasformazione (TC, TMI, TPM, AT, ATP), (c) ambiti per dotazioni (AD1, AD2) e (d) recepimento e dettaglio delle invarianti paesistiche e ambientali (aree boscate, reti ecologiche, aree a rischio idraulico).

Il percorso si concretizza, sul piano sostanziale, in due atti cardine:

• la Delibera di Consiglio comunale n.55 del 25 luglio 2024, con cui il PUG viene adottato;
• la Delibera n.65 del 29 luglio 2025, con cui il Consiglio esamina le osservazioni presentate e assume le determinazioni di accoglimento o diniego, sulla base delle schede di “Istruttoria dell’Ufficio” predisposte dal dirigente e dall’Ufficio di Piano.

È proprio su questa seconda delibera – e, “in parte qua”, sulle scelte del PUG da essa confermate – che si concentra oggi il contenzioso davanti al TAR Puglia – Lecce.

Sedici ricorsi distinti, tutti rivolti a contestare, da prospettive diverse, come il nuovo PUG ha letto il passato e ha scritto il futuro urbanistico della città.

Con la Delibera di Consiglio comunale n. 55 del 25 luglio 2024, il Comune di Martina Franca adotta il nuovo Piano Urbanistico Generale (PUG), in attuazione della L.R. Puglia n. 20/2001. Con la successiva Delibera n. 65 del 29 luglio 2025, il Consiglio esamina e definisce le osservazioni presentate da cittadini, imprese e operatori economici.

A valle di questo iter vengono proposti sedici distinti ricorsi al TAR Puglia – Lecce, tutti diretti contro il Comune di Martina Franca e tutti sottoscritti dagli avvocati Enrico Pellegrini e Tommaso Millefiori, in rappresentanza di cittadini proprietari e imprese produttive.

Le posizioni soggettive sono diversissime ma la struttura dei motivi di ricorso è omogenea.

In estrema sintesi, i profili comuni sono quattro:

• svuotamento della fase partecipativa e delle osservazioni ex art. 11 L.R. 20/2001;
• inadeguata considerazione del quadro fattuale e delle pregresse scelte pianificatorie;
• uso particolarmente gravoso di standard urbanistici, dotazioni e invarianti paesistiche su suolo privato;
• un motivo trasversale che investe l’assetto complessivo del PUG, ossia la figura del dirigente–progettista del PUG, che cumula ruoli centrali in tutte le fasi del procedimento.

Tutti i ricorsi muovono dal medesimo presupposto; la fase delle osservazioni al PUG non avrebbe rispettato il modello partecipativo disegnato dalla L.R. Puglia n. 20/2001 e dall’art. 9 della L. n.241/1990.

Ogni osservazione, infatti è stata presentata dopo l’adozione del PUG; è stata articolata in modo approfondito; è stata poi “riassunta” nelle schede interne di “Istruttoria dell’Ufficio” che accompagnano la delibera di consiglio comunale n.65/2025.

Ed è proprio qui che, secondo i ricorrenti, il sistema si incrina; infatti in moltissimi casi, la risposta del Comune si riduce a poche righe, con formule ricorrenti quali:

• “osservazione non accoglibile in quanto in contrasto con l’impostazione generale della zonizzazione del PUG”;
• “osservazione non accoglibile in quanto le aree risultano già adeguatamente valorizzate”;
• “accoglimento non possibile poiché determinerebbe disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe”;
• “non accoglibile per contrasto con il dimensionamento complessivo del PUG”.

In altri termini, il Comune non spiega perché l’osservazione è sbagliata o inaccoglibile; si limita a ripetere che il PUG ha deciso diversamente. Ma questa non è motivazione, è un circolo vizioso.

L’art.11 L.R. 20/2001, letto in combinato con l’art.9 L. 241/1990, impone un vero contraddittorio, non la mera presa d’atto che “l’osservazione contrasta con il piano”; altrimenti la fase partecipativa diventa una liturgia vuota.

Si pubblica il PUG, si ricevono memorie articolate, ma la risposta è sostanzialmente …<<no, perché il PUG è questo>>.

È un’accusa circostanziata. 

Non si contesta solo il contenuto delle scelte di piano, ma la lealtà del procedimento.

Il motivo più delicato e trasversale, tuttavia, è quello che riguarda la figura del dirigente comunale incaricato del PUG.

In pressoché tutti i ricorsi, tra gli ultimi motivi, si legge una contestazione di questo tenore: “Incompatibilità del tecnico incaricato nel procedimento di redazione, adozione e osservazione del P.U.G. e violazione dei principi di imparzialità e separazione delle funzioni amministrative”.

La sequenza ricostruita dagli atti è, in estrema sintesi, la seguente:

• Il Comune avvia una procedura europea per affidare all’esterno la redazione del PUG, con un raggruppamento di professionisti incaricato.
• Tale contratto viene successivamente risolto per inadempimento, con determinazione dirigenziale.
• La Giunta opta per l’internalizzazione della progettazione, affidando il PUG proprio al dirigente del settore competente, che assume il ruolo di:
  • progettista del PUG e coordinatore dell’Ufficio di Piano;
  • responsabile del procedimento (RUP) per la formazione del piano;
  • responsabile VAS;
  • estensore delle istruttorie tecniche sulle osservazioni e delle relative “proposte di determinazione”;
  • firmatario dei pareri tecnici allegati alle delibere consiliari di adozione del PUG (D.C.C. n.55/2024) e di esame delle osservazioni (D.C.C. n.65/2025).

Di fatto, secondo la prospettazione dei ricorsi, il medesimo soggetto:

• elabora le scelte di piano;
• istruisce le osservazioni che criticano quelle stesse scelte;
• formula la proposta tecnica di accoglimento o diniego;
• esprime parere favorevole alle delibere che approvano il PUG e consolidano le controdeduzioni.

Questa situazione, viene riassunta dalla difesa, come corto circuito organizzativo, richiamando l’art. 97 Cost., che impone all’amministrazione un’azione improntata a imparzialità e buon andamento; gli artt. 6 e 7 della L. n.241/1990, sul dovere di astensione in caso di conflitto (anche solo funzionale) e sulla corretta gestione del procedimento e le norme di settore che, almeno in materia paesaggistica, richiedono una distinzione tra chi cura la pianificazione urbanistico–edilizia e chi esercita funzioni di tutela.

Non viene dedotto un conflitto d’interessi patrimoniale, bensì un tema di architettura delle funzioni:

• chi è autore delle scelte di piano non dovrebbe essere anche l’unico filtro tecnico che valuta e rigetta le osservazioni dei privati;
• la concentrazione di tutti i ruoli chiave in un solo dirigente riduce al minimo il controllo interno e il confronto dialettico, trasformando la fase delle osservazioni in una sorta di “autoverifica” del progettista.

In alcune memorie nell’ambito del processo di partecipazione attivato dall’ottobre 2021 in poi, si ricordano anche le perplessità espresse, in fase precedente, da alcuni Ordini professionali (Ingegneri, Architetti, Geometri, Dottori Agronomi e Forestali, Geologogi e Periti Agrari) e dall’INU Puglia, che avevano sollevato dubbi sulla contemporaneità dei ruoli ricoperti dal medesimo dirigente nel procedimento PUG.

Se questo motivo dovesse essere ritenuto fondato, l’effetto – almeno in astratto – potrebbe andare ben oltre i singoli lotti, potrebbe mettere in discussione la legittimità complessiva dell’iter di formazione del PUG, quantomeno nella parte in cui si è tradotto in un blocco “monolitico” delle osservazioni.

Un contenzioso che interroga il modello di pianificazione

L’impugnativa del (definendo) PUG di Martina Franca non si limita a chiedere più volumetria o migliori indici fondiari.

Nello schema dei motivi comuni – così come formulati dagli avvocati Pellegrini e Millefiori – c’è una critica molto più ampia:

• al modo in cui è stata gestita la partecipazione,
• al modo in cui sono stati letti e ponderati i pregressi urbanistici e i giudicati,
• al modo in cui standard e invarianti sono stati calati sulle proprietà,
• (e soprattutto) al modo in cui è stata organizzata la funzione tecnica interna, concentrando in un solo dirigente il ruolo di progettista, istruttore e “giudice” delle osservazioni.

Adesso la parola passa al TAR Puglia – Lecce, chiamato a misurare la tenuta di queste censure e a dire se, e quanto, esse possano incidere sulla sopravvivenza dell’attuale impianto del PUG martinese.

Ma il punto vero va oltre i confini di Martina Franca. Questa vicenda porta in superficie una domanda che riguarda molti enti locali; è davvero compatibile con i principi di imparzialità, partecipazione e trasparenza un modello di pianificazione in cui il medesimo ufficio – e talvolta la stessa persona fisica – disegna il piano, filtra e respinge le osservazioni e, in definitiva, certifica la bontà delle proprie scelte? Dalla risposta che arriverà da questo contenzioso potrebbe dipendere non solo il destino del PUG di Martina Franca, ma anche il modo in cui, d’ora in avanti, i Comuni pugliesi saranno costretti a ripensare l’architettura interna degli uffici tecnici quando si decide la partita più delicata … quella sul governo del territorio.

… continua.

L'articolo PUG Martina Franca: numerosi ricorsi scuotono il Piano della Città proviene da Latoga.it.

Di Enrico Pellegrini:

Il sistema edilizio italiano sta vivendo un passaggio che può definirsi epocale. Dopo vent’anni di stratificazioni normative sul D.P.R. 380 del 2001, il cosiddetto Testo Unico Edilizia, il legislatore ha aperto un doppio fronte di intervento. Da un lato, con il decreto-legge 69 del 2024, convertito nella legge 105 dello stesso anno, si è già intervenuti su alcuni degli istituti più delicati, introducendo modifiche immediatamente operative. Dall’altro, alla Camera è incardinata la proposta di legge delega A.C. 2332, collegata alla A.C. 535, che affida al Governo il compito di riscrivere e riordinare l’intera disciplina, con l’obiettivo di adottare un nuovo Testo Unico capace di razionalizzare procedure e principi.
Il “Salva-Casa” ha inciso innanzitutto sulla nozione di stato legittimo, rendendo più lineare la sua ricostruzione. Oggi è possibile far valere non soltanto la sequenza completa di tutti i titoli edilizi rilasciati, ma anche il solo titolo più recente che abbia interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato i precedenti. Concorrono a definire lo stato legittimo anche i titoli in sanatoria, le fiscalizzazioni delle opere, le tolleranze costruttive e, nei casi di immobili realizzati in epoca anteriore all’obbligo di licenza edilizia, anche documentazione catastale, d’archivio o fotografica. È un cambiamento che alleggerisce la prova e consente a molti immobili di vedere ricostruita la propria legittimità giuridico-amministrativa.
Altro intervento decisivo ha riguardato le tolleranze costruttive. La regola del due per cento rimane valida sempre, ma per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 le deviazioni ammissibili sono state ampliate fino al sei per cento, secondo scaglioni progressivi in base alla superficie dell’unità immobiliare. La norma riconosce una realtà diffusa, piccole difformità dimensionali non incidono sulla sostanza del progetto e non meritano di bloccare atti di trasferimento o interventi successivi.
Ancora più significativa è l’introduzione di una nuova tipologia di sanatoria, disciplinata dall’articolo 36-bis. Per difformità parziali e variazioni essenziali si apre oggi una procedura semplificata, con tempi certi e la possibilità di silenzio-assenso, quarantacinque giorni per il permesso in sanatoria e trenta per la SCIA, salvo sospensioni per vincoli paesaggistici. È una rivoluzione silenziosa che, pur mantenendo formalmente intatta la disciplina dell’articolo 36, in realtà apre un varco a regolarizzazioni più rapide e meno onerose. Non a caso la modulistica nazionale è stata aggiornata in Conferenza Unificata sia per i titoli edilizi principali sia per l’agibilità, con obbligo per Regioni e Comuni di adeguarsi entro l’autunno 2025.
Accanto a queste novità già operative, la delega parlamentare per la riforma del Testo Unico apre scenari di ben più ampio respiro. Il Servizio Studi della Camera ha chiarito che l’obiettivo è adottare un testo unico coordinato, con abrogazioni espresse delle norme superate, una disciplina transitoria uniforme e la definizione dei principi fondamentali che spettano allo Stato, in ossequio all’articolo 117 della Costituzione. Tra questi principi rientra, senza dubbio, la doppia conformità.
Ed è qui che si gioca la partita più delicata. Da sempre la doppia conformità rappresenta la barriera della sanatoria edilizia ordinaria. Non basta che l’opera sia oggi conforme agli strumenti urbanistici: occorre che lo fosse anche al tempo della realizzazione. Una regola che ha reso quasi impossibile regolarizzare gli abusi datati, alimentando un contenzioso infinito e un patrimonio edilizio spesso condannato a restare in un limbo. La Corte costituzionale ha ribadito in più occasioni che si tratta di un principio fondamentale, dunque non derogabile dalle Regioni e non eliminabile con leggerezza.
Il legislatore, tuttavia, ha già avviato un processo di erosione selettiva. Con l’articolo 36-bis ha creato un binario parallelo che non richiede la doppia conformità in senso pieno, ma consente la regolarizzazione a condizioni più agili. Con le nuove tolleranze ha ampliato gli spazi di difformità non sanzionabili. Con la riscrittura dell’articolo 9-bis ha permesso di ricostruire lo stato legittimo attraverso titoli e documenti che prescindono dalla verifica puntuale di ogni fase storica. La doppia conformità resta, ma non è più l’unico modo per regolarizzare.
È per questo che la riforma delegata potrebbe segnare un punto di svolta. Nessuno si attende un’abolizione integrale del principio, che sarebbe difficilmente compatibile con l’impianto costituzionale. Ma cresce la possibilità di un ridimensionamento mirato, attraverso la tipizzazione di casi in cui la doppia conformità non sarà più richiesta. Le ipotesi circolate riguardano soprattutto gli immobili costruiti prima del 1967, quando la licenza edilizia non era ancora obbligatoria ovunque, e le difformità minori che non alterano la funzionalità o la sicurezza delle opere. In questi casi si potrebbe introdurre una sanatoria storica o semplificata, in grado di superare rigidità oggi prive di reale giustificazione.
Il tema degli immobili “ante ’67” è emblematico. La legge ponte n.765 del 1967 ha esteso a tutto il territorio comunale l’obbligo della licenza edilizia, ma fino ad allora molti fabbricati erano stati realizzati legittimamente senza titolo. Oggi, in assenza di una norma chiara, la prova della loro legittimità è spesso difficoltosa, affidata a documenti catastali, fotografie d’epoca o atti d’archivio. La riforma potrebbe codificare definitivamente questo regime, stabilendo una disciplina speciale che consenta di attestare la regolarità senza dover passare attraverso il filtro della doppia conformità.
In questo scenario, la doppia conformità non scompare ma cambia volto. Da regola assoluta e inderogabile rischia di diventare un criterio di carattere generale, applicabile solo ai casi più rilevanti, mentre attorno ad essa si aprono corridoi di semplificazione per difformità marginali o per abusi storici. Non si tratterebbe di un condono, bensì di un adeguamento del sistema a una realtà edilizia stratificata e complessa.
Il futuro del Testo Unico dipenderà dall’equilibrio che il Governo saprà trovare nell’esercizio della delega. Se la riforma si limiterà a coordinare le novità già introdotte, avremo un testo più chiaro ma non sostanzialmente diverso. Se invece verranno tipizzate deroghe esplicite alla doppia conformità, potremo assistere a un vero cambio di paradigma.
Per ora, professionisti e operatori devono muoversi nel quadro tracciato dal “Salva-Casa”, ossia ricostruzione dello stato legittimo con criteri più elastici, tolleranze costruttive ampliate, sanatoria 36-bis con tempi rapidi e modulistica aggiornata. È già un contesto profondamente diverso da quello di due anni fa. Ma la vera sfida è appena iniziata, e riguarda il destino di un principio che per decenni ha rappresentato la linea di confine invalicabile tra ciò che poteva essere sanato e ciò che doveva essere demolito. La domanda che molti si pongono è se davvero la doppia conformità sia destinata a tramontare. La risposta, al momento, è che non scomparirà del tutto, ma potrebbe presto smettere di essere un dogma.

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Di Enrico Pellegrini

Il Superbonus 110% è stato presentato, sin dalla sua introduzione, come un volano per l’economia nazionale, un’occasione irripetibile di rilancio del comparto edilizio, di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare e di promozione della transizione ecologica. Ma la retorica politica, oggi, si infrange contro una realtà documentata: quella esposta dalla Corte dei conti, che in una recente relazione ufficiale ha fornito una valutazione impietosa, e per certi versi definitiva, sugli effetti della misura.
I numeri sono allarmanti. Secondo i dati consolidati e aggiornati al 31 maggio 2025, elaborati da ENEA e trasmessi alla magistratura contabile, il costo per lo Stato dei soli lavori già conclusi supera i 126 miliardi di euro, con una proiezione finale che raggiunge i 150 miliardi. Una voragine nei conti pubblici, destinata ad appesantire in maniera strutturale il debito nazionale, che ha già superato il 135% del PIL. Ma ciò che più preoccupa è la qualità della spesa: interventi massicci, spesso non prioritari, che hanno avvantaggiato principalmente proprietari di immobili di pregio, residenze unifamiliari e persino edifici storici accatastati in categoria A/9.
A mancare, sin dall’origine, è stata una cornice di sostenibilità giuridico-finanziaria. Nessun limite ISEE, nessun tetto di spesa, nessun criterio selettivo basato sulla reale necessità degli interventi o sulla loro efficienza energetica. Un sistema che ha incentivato l’accesso indiscriminato agli incentivi, spesso senza un’adeguata progettazione o controllo preventivo, generando distorsioni di mercato, aumento incontrollato dei costi delle materie prime e congestione operativa nel settore edilizio.
Secondo il Ministero dell’Economia e delle Finanze, tra il 2020 e il 2023 la spesa complessiva per i bonus edilizi ha toccato quota 186 miliardi di euro, contro 116 miliardi di investimenti effettivi, con una “spesa morta” stimata in 70 miliardi. Bankitalia e l’Ufficio parlamentare di bilancio parlano rispettivamente di inefficienze pari al 27% e al 33%, mentre analisi indipendenti stimano che un euro su 2,5 sia stato assorbito senza reali benefici sistemici. La Cgia di Mestre, dal canto suo, ha calcolato che l’impatto ambientale positivo sarà riscontrabile solo dopo circa 40 anni. Nel frattempo, si rileva un tasso d’infortuni in cantiere in netta crescita e un numero significativo di imprese bloccate dal caos normativo sulla cessione dei crediti.
Il giudizio della Corte dei conti è dunque netto: una misura nata senza visione strategica, priva di presidi giuridici idonei a prevenire abusi, e incapace di generare una crescita duratura. La magistratura contabile ha sottolineato non solo l’impatto passivo sulle finanze pubbliche, ma anche il rischio di lesione del principio di equità fiscale, dal momento che le agevolazioni hanno beneficiato in misura prevalente soggetti già abbienti, lasciando fuori le fasce deboli. Una redistribuzione alla rovescia, in violazione dell’art. 53 Cost.
La vicenda del Superbonus interpella dunque non solo l’efficienza amministrativa, ma la coerenza dell’azione pubblica con i principi costituzionali. Una riflessione giuridica seria non può ignorare la sproporzione tra costi e benefici, l’assenza di controlli preventivi, la mancata introduzione di condizioni soggettive e oggettive per l’accesso al beneficio, e l’erronea presunzione che la spesa pubblica in sé sia sempre generatrice di crescita.
Il tempo della propaganda è finito. Oggi resta il tempo della responsabilità. E della contabilità pubblica, che non è mai neutra. Il Superbonus è stato un caso emblematico di come una misura emergenziale, se non costruita su solide basi giuridiche e tecniche, possa degenerare in un fallimento strutturale. Oggi la magistratura contabile ne certifica il fallimento definitivo.

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La recente sentenza del Consiglio di Stato, n.714 del 29 gennaio 2025, ha aggiunto un nuovo capitolo significativo nella ampia bibliografia inerente le varianti urbanistiche. Il caso in esame ha visto i cittadini di Terni opporsi a una variante del Piano Regolatore Generale che avrebbe trasformato una zona residenziale in un’area destinata allo sviluppo alberghiero, una decisione inizialmente approvata dal Comune ma successivamente contestata per la mancanza di una motivazione adeguata.

Il Consiglio di Stato, nella sua funzione di garante dell’equilibrio tra interessi pubblici e privati, ha ribaltato una sentenza precedente del Tribunale Amministrativo Regionale Umbria (n.28/2020) evidenziando come le modifiche significative all’uso del territorio richiedano giustificazioni dettagliate e ben fondate, soprattutto quando influenzano direttamente la qualità della vita dei cittadini e l’ambiente circostante.

La decisione, Presidente Marco Lipari e con la relazione del Consigliere Giovanni Tulumello, ha messo in evidenza la necessità di trasparenza e responsabilità da parte delle amministrazioni locali. Il giudizio sottolinea che l’introduzione di spazi alberghieri non può essere giustificata solamente dalla volontà di sviluppo economico, se ciò contravviene agli interessi e alle aspettative legittime dei residenti.

Questa decisione non solo riafferma il ruolo della giurisprudenza nel modellare le pratiche amministrative ma anche esalta il concetto di legittimità delle aspettative dei cittadini, che non devono essere sacrificate sull’altare di decisioni poco chiare o improvvisate. La vicenda di Terni diventa così un esempio emblematico di come le decisioni urbanistiche debbano essere ponderate, motivate e sempre allineate con il bene collettivo, garantendo che ogni cambiamento sia il risultato di un processo considerato e rispettoso dei diritti dei singoli.

In un’epoca dove l’urbanistica può troppo facilmente piegarsi a logiche di profitto immediato, la sentenza del Consiglio di Stato ricorda agli enti locali il loro dovere di custodi del territorio. Serve come promemoria che ogni decisione che modella la nostra geografia urbana deve essere accompagnata da una riflessione profonda e da un dialogo aperto con la comunità, assicurando che le modifiche siano veramente a vantaggio di tutti.

L'articolo Consiglio di Stato: no alle varianti al piano regolatore generale se non hanno solide motivazioni proviene da Latoga.it.

Di Enrico Pellegrini

Attraverso una prima lettura dell’articolato e della relazione illustrativa del decreto Legge Casa in corso di approvazione nella seduta del Consiglio dei Ministri odierna, questo articolo offre una guida delle nuove disposizioni, fornendo agli operatori del settore ed ai cittadini interessati una comprensione chiara delle nuove opportunità in materia edilizia e urbanistica.

Principali Novità Normative: Cosa Cambia

Il Decreto Legge Casa introduce numerose innovazioni legislative mirate a semplificare e incentivare il settore immobiliare. Tra le principali novità troviamo:

Incentivi Fiscali per la Ristrutturazione: Sono previsti nuovi incentivi per favorire la ristrutturazione degli edifici, con un focus particolare sulla riqualificazione energetica e sismica. Questi incentivi includono detrazioni fiscali e agevolazioni per l’uso di materiali sostenibili.

Fondo di Garanzia per l’Acquisto della Prima Casa: Questo fondo è stato istituito per facilitare l’accesso al credito, con un’attenzione particolare alle giovani coppie e alle famiglie a basso reddito, rendendo più semplice l’acquisto della prima casa.

Semplificazione delle Procedure Amministrative: Il decreto prevede una significativa semplificazione delle procedure per ottenere permessi edilizi, riducendo i tempi e la burocrazia, e accelerando l’avvio dei lavori.

Norme per la Rigenerazione Urbana: Vengono promossi interventi di recupero delle aree urbane degradate, attraverso contributi per progetti di social housing e rigenerazione urbana.

Eliminazione della Doppia Conformità

Una delle novità più rilevanti del Decreto Legge Casa è l’eliminazione del requisito della doppia conformità. Questo cambiamento semplifica notevolmente il processo edilizio, poiché non sarà più necessario dimostrare la conformità dell’immobile sia al momento della richiesta del permesso che al momento dell’esecuzione dei lavori. La rimozione di questo vincolo rappresenta un’importante semplificazione normativa che facilita la realizzazione dei progetti edilizi e riduce i tempi di attesa per l’ottenimento dei permessi.

Analisi della Relazione Illustrativa

La relazione illustrativa allegata al Decreto Legge Casa fornisce una panoramica dettagliata delle motivazioni alla base delle nuove norme e degli obiettivi perseguiti. Tra i punti chiave evidenziati nella relazione:

Obiettivi di Sostenibilità: La relazione pone una forte enfasi sulla sostenibilità ambientale, evidenziando come gli incentivi per la riqualificazione energetica e sismica degli edifici mirino a ridurre l’impatto ambientale del settore immobiliare e a promuovere l’uso di materiali ecocompatibili. Queste misure sono cruciali per allinearsi agli obiettivi climatici dell’Unione Europea e per favorire un’edilizia più verde e sostenibile.

Inclusione Sociale e Accesso alla Casa: Il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa è progettato per facilitare l’accesso al credito, in particolare per le giovani coppie e le famiglie a basso reddito. La relazione illustrativa spiega come queste misure possano contribuire a ridurre le disuguaglianze e a garantire un diritto fondamentale come quello della casa.

Rigenerazione Urbana: La promozione della rigenerazione urbana è un tema centrale nella relazione. Vengono dettagliate le strategie per incentivare il recupero delle aree degradate attraverso progetti di social housing e altre iniziative volte a migliorare la qualità della vita nelle città. La relazione mette in luce l’importanza di questi interventi per il rilancio economico e sociale delle aree urbane.

Semplificazione delle Procedure: La semplificazione delle procedure amministrative è trattata come una necessità per rendere più efficiente il processo edilizio. La relazione evidenzia come la riduzione della burocrazia possa accelerare i tempi di realizzazione dei progetti, favorendo un ambiente più dinamico e competitivo per gli operatori del settore.

Per completezza documentale di seguito si allegano i due documenti in corso di approvazione:

L'articolo Decreto Legge CASA – Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica proviene da Latoga.it.

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È stato approvato all’unanimità il disegno di legge con cui si intendono disciplinare a livello regionale gli interventi di ristrutturazione edilizia.
Il testo è stato illustrato all’Aula dal consigliere delegato all’urbanistica Stefano Lacatena, il quale ha evidenziato che l’obiettivo della legge è rendere applicabile in Puglia l’innovata disciplina della ristrutturazione edilizia introdotta dal Decreto legge n. 76/2020 ai fini della rigenerazione urbana, contribuendo, di fatto, al perseguimento delle finalità della legge regionale n. 21/2008 “Norme per la rigenerazione urbana” ed al definitivo superamento della “stagione del Piano Casa”, introdotta in Puglia con la legge n. 14/2009 e della legge n. 20/2022 “norme per il riuso e la riqualificazione edilizia” di cui si dispone l’abrogazione.
Si tratta in sostanza, di dare attuazione al dettato normativo del DPR n. 380/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, così come disciplina il DL n. 76/2020, convertito con modificazioni dalla L n. 120/2020, nel punto in cui prevede che gli interventi di ristrutturazione edilizia possono “prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Pertanto, gli interventi che saranno eseguiti dovranno essere finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ed alla promozione degli interventi di edilizia residenziale sociale e dovranno essere orientati alla progressiva riduzione del degrado, del sottoutilizzo e dell’abbandono degli ambiti urbanizzati interessati, contribuendo al contenimento del consumo di suolo, all’adattamento ed alla mitigazione dei cambiamenti climatici a scala urbana.

Verranno riconosciuti
incentivi volumetrici del 20% della volumetria complessiva, e comunque non oltre 300 metri cubi, per gli interventi di ampliamento di edifici esistenti;
del 20% della volumetria complessiva, e comunque non oltre 200 metri cubi, per gli interventi di ampliamento di edifici residenziali esistenti, che non comportino la modifica della destinazione d’uso;
del 35% della volumetria complessiva per gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, legittimi o legittimati, ricadenti nelle zone omogenee B e C, aventi qualsiasi destinazione d’uso, da destinare alla residenza;
del 35% della volumetria complessiva, e comunque non oltre 200 metri cubi, per gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali esistenti, legittimi o legittimati, nei contesti rurali identificati dal proprio strumento urbanistico come zone omogenee E, che non comportino la modifica della destinazione d’uso;
del 35% della volumetria complessiva per gli interventi di delocalizzazione all’interno delle zone B e C, delle volumetrie rivenienti dalla demolizione di edifici esistenti, aventi qualsiasi destinazione d’uso, da destinare alla residenza.
Inoltre, per il riconoscimento degli incentivi previsti, il procedimento sarà disciplinato a carico dei Comuni. In particolare, i Comuni saranno tenuti ad approvare una delibera di Consiglio comunale con la quale vengono individuati gli specifici ambiti all’interno dei quali consentire il riconoscimento degli incentivi volumetrici per gli interventi di ampliamento o demolizione e ricostruzione.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione potranno usufruire degli incentivi volumetrici a condizione che l’edificio ricostruito acquisisca almeno il punteggio 3 nello strumento di Valutazione della Sostenibilità Ambientale previsto dalla LR n. 13/2008 “Norme per l’abitare sostenibile”.
Sono previste misure finalizzate alla promozione degli interventi di edilizia residenziale sociale.
EMENDAMENTI
Numerosi gli emendamenti approvati, presentati dai consiglieri Lacatena, Amati, Ventola, Tupputi, Tammacco, Conserva e Caracciolo.
Alcuni di essi hanno riguardato l’articolo relativo alle condizioni per la realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia.
In particolare, è stato aggiunto che anche in assenza degli incentivi previsti, la realizzazione degli interventi è in ogni caso subordinata al rispetto dei limiti di densità edilizia previsti nell’articolo 7 del DM 1444/68 (che prevede che le densità territoriali e fondiarie siano stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste), consentendo la deroga ai Comuni in ordine ai predetti limiti.
Si è intervenuti anche in merito agli ambiti di intervento, definendo che il riconoscimento degli incentivi volumetrici è subordinato all’approvazione di una deliberazione di Consiglio comunale che individui gli ambiti edificati in cui promuovere interventi di ristrutturazione edilizia che prevedano l’ampliamento o la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, legittimi e legittimati da destinare alla residenza.
Con un emendamento è stato aggiunto che gli ambiti individuati possono includere anche zone omogenee D e F (di cui all’art. 2 del DM 1444/68) che risultino interamente intercluse all’interno di zone omogenee B e/o C previo accertamento dell’assenza dell’interesse al mantenimento della destinazione attualmente vigente. Le volumetrie da realizzare all’interno delle zone D e F dovranno essere destinate alla residenza, fermo restando la previsione di una quota non inferiore al 10% da destinare a edilizia residenziale sociale.
Nell’ambito dei limiti di applicazione, sono stati esclusi dall’applicazione della legge gli edifici illegittimamente realizzati, anche parzialmente ad eccezione di quelli per i quali venga rilasciato titolo edilizio in sanatoria prima della presentazione dell’istanza e degli edifici previsti nella legge 14/2009, oltre a quelli individuati in ragione del proprio valore storico, culturale e architettonico, nonché ricadenti nelle aree oggetto di procedure speciali di variante urbanistica o sottoposte a vincolo paesaggistico, oppure quelli ubicati nelle oasi faunistico-ambientali o zone umide e quelli negli ambiti dichiarati ad alta pericolosità idraulica.
(fonte Regione Puglia)

L'articolo Regione Puglia: approvata la nuova legge sulle ristrutturazioni edilizie proviene da Latoga.it.

Un’interessante valutazione di Studio Pagliai fa riferimento ai criteri per la decorrenza dei termini per l’annullamento d’ufficio che decorrono “soltanto dalla scoperta dei fatti e delle circostanze posti a fondamento dell’atto pratica edilizia”. Per le pratiche edilizie che non sono state precedute dalla verifica di stato legittimo dell’immobile, ora obbligatoria, una specie di spada di Damocle, come osservato nell’articolo a firma di Carlo Pagliai.

L'articolo DIA, annullamento in autotela: i termini proviene da Latoga.it.

L'articolo Mendace dichiarazione in sede di atto notarile su conformità di un bene agli strumenti urbanistici: falso del privato in atto pubblico, non falso in atto pubblico per induzione proviene da Latoga.it.